Ajustes de comparables: ubicación, estado y amenities
Cómo ajustar comparables en un ACM: ubicación micro, estado, piso, cochera y amenities — sin inventar porcentajes mágicos.
2 min lectura · 28 de julio de 2026
El ACM se rompe en los ajustes. Esta guía ordena cómo tratar ubicación, estado y amenities sin inventar matemática decorativa.
Base: ACM inmobiliario.
Principio
Ajustá solo diferencias observables y relevantes para el comprador típico de ese segmento. Documentá el porqué.
1. Ubicación (micro)
| Factor | Pregunta |
|---|---|
| Calle / avenida | ¿Ruido, tránsito, vista? |
| Distancia a polo | ¿Misma demanda? |
| Entrecalle / esquina | ¿Premio o castigo local? |
Si el comparable está en otro micro-mercado, descartalo antes que ajustar ±30%.
2. Estado y antigüedad
- Refacción reciente vs. para remodelar
- Instalaciones (gas, electricidad, humedad)
- Amoblado / vacío (solo si el mercado lo paga)
Usá rangos o costo estimado de obra, no “−15% porque sí”.
3. Superficie y tipología
Compará m² comparables (cubiertos vs. totales). Un PH no ajusta fácil contra un piso en torre.
4. Amenities y cochera
Lista lo que el comprador pagaría de más en esa zona. Si el comparable tiene cochera y el sujeto no, restá el valor de mercado de cochera local — no un % inventado del ticket.
Matriz rápida (ejemplo de criterio)
| Diferencia | Dirección del ajuste | Nota en informe |
|---|---|---|
| Mejor estado | + sobre comparable | “Puesta a punto reciente” |
| Sin cochera vs. con | − | “Valor cochera zona X” |
| Piso bajo vs. alto | ± según edificio | “Demanda de vista/seguridad” |
Anti-patrones
- Ajustar todo a ±5% por comodidad
- Usar un solo comparable “amigo”
- Ignorar fecha del aviso (precio viejo)
Conclusión
Buenos ajustes = transparencia. El propietario no necesita magia; necesita ver por qué su depto no vale igual que el de la torre de al lado.
Acción: Informe de tasación · Probar KiteProp
Preguntas frecuentes
- ¿Qué porcentaje debo restar por mal estado?
- No hay un % universal. Estimá costo de puesta a punto o usá rangos locales documentados; anotá el criterio en el informe.
- ¿Un comparable a 8 cuadras sirve?
- Solo si el micro-mercado es homogéneo. Si cambia avenida, escuela o ruido, mejor buscar más cerca o ajustar con criterio explícito.
- ¿Amenities siempre suman igual?
- No. Una pileta en un monoambiente no vale lo mismo que en un 4 ambientes familiar. Ajustá por demanda del segmento.
