Análisis comparativo de mercado (ACM): cómo tasar con datos
Qué es el ACM inmobiliario, cómo elegir comparables, ajustar diferencias y presentar el valor al propietario sin pelear por intuición.
2 min lectura · 25 de julio de 2026
El ACM (Análisis Comparativo de Mercado) es el método que más usan las inmobiliarias para proponer precio de salida. Bien hecho, reduce exclusivas “infladas”; mal hecho, es una lista de avisos de portal sin criterio.
Pasos del ACM (versión operativa)
- Definir el sujeto — tipología, m², barrio, estado, amenities
- Buscar comparables — cerrados si existen; publicados con cautela
- Filtrar — descartar outliers y “deseos” de precio
- Ajustar — cochera, piso, reforma, vista, antigüedad
- Concluir rango — mínimo / sugerido / máximo
- Presentar — informe corto al propietario
Guía base: Cómo tasar una propiedad.
Tabla simple de ajustes (ejemplo)
| Diferencia vs. comparable | Efecto típico en valor |
|---|---|
| +1 cochera | Suma (según zona) |
| Reforma integral reciente | Suma |
| Piso bajo sin luz | Resta |
| Expensas muy altas | Resta demanda |
| Frente a avenida ruidosa | Resta |
Los coeficientes exactos son de mercado local: el CRM y tu historial de cierres mejoran el ojo.
Errores que matan el ACM
- Usar solo avisos activos (precio pedido ≠ precio de cierre)
- Mezclar PH con departamentos sin ajuste
- Ignorar tiempo en mercado
- Presentar un número único sin rango
- No guardar los comparables en el CRM
Presentación al propietario
No pelees: mostrá el método. Ver: Presentar comparables.
Checklist rápido:
- 5 comparables con fuente
- Foto/plano del sujeto
- Rango de precio
- Recomendación de salida
- Próxima revisión (15–30 días)
Conclusión
El ACM profesionaliza la captación. Intuición sin datos es opinión; datos sin método es Excel decorativo.
Relacionado: Metodologías de tasación · Datos vs intuición.
Acción: Probar KiteProp y guardá tasaciones vinculadas a cada ficha.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué es un ACM?
- El Análisis Comparativo de Mercado estima el valor de un inmueble a partir de propiedades similares vendidas o publicadas, con ajustes por diferencias.
- ¿Cuántos comparables necesito?
- Como mínimo 3–5 sólidos y verificables. Más no siempre es mejor si la calidad baja.
- ¿El ACM reemplaza a un tasador matriculado?
- No en contextos que exigen informe formal (crédito, juicio, etc.). Para captación comercial es la base más usada.
