Preventa de departamentos en Lima: stock, separaciones y cuotas
Cómo operar preventa en Lima sin doble venta: Urbania/Nexo, USD/PEN, Mivivienda y flujo CRM + desarrollos.
2 min lectura · 28 de julio de 2026
Lima concentra gran parte de la preventa de departamentos del Perú. El dolor no es falta de interesados: es stock confuso, separaciones de palabra y cuotas en planillas. Esta guía baja a tierra la operación.
Marco general: Organizar preventa · Mercado: Software Perú.
1. Dos motores (si se mezclan, duele)
| Motor | Pregunta | Dónde vive |
|---|---|---|
| Comercial | ¿Quién preguntó y quién lo atiende? | CRM (KiteProp) |
| Producto | ¿Qué unidad está libre / separada / vendida? | Software de desarrollos (Urbantify) |
| Cuotas | ¿Qué venció y qué se cobró? | Módulo de cuotas del proyecto |
Nexo Inmobiliario / Urbania traen demanda; no reemplazan el inventario interno.
2. Stock por unidad — mínimo profesional
Antes de empujar marketing:
- Torre / tipología / piso / unidad
- m², amenities y precio de lista (suele ser USD)
- Estado: disponible · separada/reservada · vendida · bloqueada
- Condiciones de separación (monto, plazo, qué pasa si no paga)
- Plan de cuotas estándar y excepciones autorizadas
Sin estados compartidos, cada asesor vende “la mejor unidad”… dos veces.
3. Flujo lead → separación
- Lead entra (Urbania, Adondevivir, referido, sala) → ficha con dueño
- Calificación mínima (presupuesto, distrito, tipología, programa de vivienda si aplica)
- Elección de unidad en stock real
- Separación/reserva que bloquea para todo el equipo
- Plan de cuotas visible
- Checklist documental (sobre todo Mivivienda / Techo Propio)
- Seguimiento hasta escritura / entrega
Detalle: Reservas sin doble venta.
4. Errores caros (y frecuentes) en Lima
- Separar de palabra por WhatsApp
- Dos Excels (obra vs comercial)
- Precio de portal ≠ stock interno
- Cuotas que solo entiende una persona
- Lead de programa de vivienda sin dueño ni checklist
5. Cuándo Urbantify tiene sentido
- Varios asesores / canales sobre el mismo edificio
- Más de un proyecto en paralelo
- Cuotas que hay que cobrar y reportar
- Ya hubo (o casi) doble separación
Comparativa: Urbantify vs Excel · Hermano Cono Sur: Preventa Asunción.
Conclusión
La preventa en Lima se gana con stock único, separación que bloquea y cuotas visibles. El CRM trae la demanda; el software de desarrollos protege el inventario.
Acción: Urbantify · Elegir CRM Perú · Probar KiteProp
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo hacer preventa solo con CRM de corretaje?
- Hasta pocas unidades y un vendedor, a veces. Con varios asesores y stock por piso/unidad, el CRM comercial no alcanza: necesitás bloqueo real de disponibilidad.
- ¿Qué cambia con Mivivienda / Techo Propio?
- Más seguimiento documental y etapas. El lead no muere en el chat: necesita dueño, checklist y fechas.
- ¿Urbania reemplaza al sistema de stock?
- No. Es canal de captación. El stock y las separaciones viven en el sistema de desarrollos (o en el Excel que tarde o temprano falla).
- ¿Urbantify reemplaza a KiteProp?
- No. KiteProp captura y califica leads; Urbantify administra unidades, reservas y cuotas.
